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千亿房企加速扩容至25家 市场调整下高杠杆成双刃剑

择居网 2018-12-12 09:16:20

来源:时代周报

市场调整之下,房企间的规模竞赛也进入了下半场。

克而瑞研究中心最新发布的《2018年1–11月中国房地产企业销售TOP100》数据显示,截至11月末,6家房企的业绩规模在3000亿元以上,千亿房企的数量则已达到了25家,阳光城、中梁控股、金科、融信、金茂、正荣、中南置地等中型房企也已进入千亿俱乐部。

而易居CEO丁祖晟预计,今年千亿企业数量有望超过30家。就目前看来,远洋、雅居乐、龙光等房企冲进千亿房企的可能极大。

2010年,万科率先进入千亿俱乐部。随后,众多房地产企业抓住了销售的窗口期,业绩出现了大幅提升,也纷纷跻身千亿阵营。时至今日,千亿房企的阵营扩展至25家。而千亿的规模也早已经成为房企发展中的一道重要分界线。

虽然千亿队伍不断扩容,但市场环境已发生改变,行业的发展逻辑也在悄然生变。跨过千亿级门槛前,规模扩张是房企们唯一的行动指南,高周转、高负债成为扩张利器,而加入千亿俱乐部后,扩张速度与质量的矛盾逐渐凸显,遇上行业调整,曾经引以为傲的扩张利器旋即变成致命匕首。发展中如何在质和量间取得平衡,成为房企们不得不面临的难题。

千亿房企新生代

在2010年的扩张周期中,地产行业在适度宽松的货币政策和接连两次降息后开始回暖,这为房企的急速腾飞插上了助力的翅膀。而如今,强调控政策依然没有松动的迹象,市场小低谷的行情迟迟不退,新跻身千亿军团的房企不断加速,以赢得在规模战中的宝贵时间。

从百亿到千亿,中梁仅仅用了3年时间。2015年中梁实现168亿元销售额,2016猛增至336.8亿元,2017年在此前基础上增长125%,最终实现757.9亿元,截至2018年10月31日,中梁销售额达到1002亿元人民币。

而中南置地也有着相似的发展路径,从2015年的225亿元,到2018年前10个月的1145亿元,中南置地的销售业绩足足增长了5倍。

从2015年的303亿元到2018年全面爆发,中国金茂也用了3年的时间。

作为今年新晋千亿房企的第一家,阳光城的发展速度也异常迅猛。其2011年的销售额只有20多亿元。就在不到7年的时间里,阳光城的销售额度就增长了50倍之多。

虽然每家房企的千亿成长路径并不完全一致,但仍然有着很多的共同点。

高业绩增长的背后往往需要充沛的土地储备作后盾。中原地产首席分析师张大伟表示,大量的中型标杆房企积极抢地,特别是从500亿元冲刺1000亿元,1000亿元冲刺2000亿元的第二梯队房企,成为了过去抢地的主流。

随着一二线城市限购政策的严厉执行,不少开发商将目光投向三四线城市。据了解,中梁拥有近800名土地收购方面的员工,遍布全国100多座城市,截至2018年8月31日,中梁已经获取183幅新地块,根据中国指数院发布的《2018年1–11月全国房地产企业拿地排行榜》数据,中梁以513亿元获得17102万平方米的土储,位列行业第八。

而从旭辉的土地投资策略亦可发现,重庆、杭州等二线城市和三四线城市已经成为其未来扩张的主阵地。

“一线城市的地不好拿,除非是通过旧改的方式介入,我们的主要工作就是争取拿二三线城市的土地。”一家冲击千亿规模的广州房企内部人士向时代周报记者表示,四线城市的地还是有风险,需要谨慎考虑。

克而瑞数据显示,从11月新增拿地城市分布来看,31家典型房企的主要投资布局方向集中在三四线城市,新增建面占比为62%,通辽、济宁、霸州等环渤海三四线城市11月成交量有所上升。

除了扩大拿地范围,中型房企们还通过并购、协议地块等非公开、低成本渠道急速获取土储资源。11月份,蓝光发展通过并购获取重庆市两江新区50万平方米的土储资源。

世茂集团广深区域的投拓人士向时代周报记者表示,公司会逐渐加大非常市场拿地比重,把比例控制在50%左右。

充沛的土地储备是企业发展的基础,而如何尽快产生现金流,房企纷纷抛出加码高周转的解决方案,以加快回笼资金。

其中,黑马阳光城、中梁和祥生都是通过高周转来实现规模扩张。据悉,2017年,祥生为提高周转速度,在原来的基础上提出了“25710”的快周转策略,具体为2个月内动工、5个月内开盘、开盘当日销售去化70%、10个月内现金流归正。

高杠杆双刃剑

土地储备的不断扩张需要足够的资金支撑,而市场逐渐转冷,房企资金压力明显增大。

在2018年的三季报中,金科集团、富力地产、正荣地产的资产负债率分别为83.83%、81.47%、86.58%,均位于行业高位。

房企的偿债压力也在逐渐上升。据申万宏源统计,今年房地产债务到期量约1949亿元,从年偿还债务量看,2018年需偿还3963.48亿元,2019–2021年,偿还规模高达4172.66亿元、4621.51亿元和6713.39亿元。

高杠杆高负债的发展模式,在过去几年成为房企进行千亿扩张的利器,而这样的模式是建立在楼市火爆、房价持续上涨的基础上。目前市场下行的信号已经明显,即使在金九银十这样的传统销售旺季,楼市表现也略显冷清,房企销售业绩逐渐放缓,融资渠道不断紧缩,高杠杆难以维系,积累下来的高负债,将随时引爆。

据同策研究院监测,2018年10月,40家典型上市房企融资总额为392.65亿元,这也是2018年以来首次跌破400亿元大关,更是创下自2017年1月以来单月融资金额的最低值。融资成本也在不断上升,利率普遍在6%–9%,最高一笔利率超过13%。

除了高杠杆高负债的发展模式,部分中型房企通过重仓三四线城市的布局,实现了规模的突破,然而随着去库存红利逐渐消失,冀望在三四线城市实现弯道超车的房企,销售压力剧增。

大型企依靠均衡的全国布局,稳定的拿地节奏,尚能抵御市场寒流来袭时的变化。而中型房企如果发展基础不稳固,则将面临轰然倒塌的命运。好在部分企业已经采取行动防控风险。

蓝光发展内部人士向记者表示,在投资原则上,公司还是比较审慎,在拿地中确保净利润率,同时将资产负债率控制在70%红线以下。

负债高企的阳光城曾在接受时代周报采访时也表示,公司已经开始通过引进战略投资者、权益融资、开放合作项目股权等方式来降低负债率。2018年9月底,阳光城在手现金达314亿元,其中受限资金比例约8%。

随着房地产行业进入深度调整期,市场由增量转向存量,地产行业的利润空间已然不能仅仅寄希望于土地和房价之间的价格差,如何发掘更多的利润增长点将成为千亿企业们需要进一步修炼的内功。

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